[부동산] 전세 사기 예방 등기부등본 보는 법: 이 '문구' 있으면 절대 계약 금지!

집을 구할 때 공인중개사가 보여주는 등기부등본, 그냥 "깨끗하네요"라는 말만 믿고 계신가요? 등기부등본은 표제부, 갑구, 을구 세 가지만 기억하면 됩니다. 특히 다음 문구들이 보인다면 뒤도 돌아보지 말고 나오셔야 합니다.

1. [갑구] 소유권에 대한 위험 신호

갑구는 집주인이 누구인지, 소유권에 문제가 없는지를 보여줍니다.

• ⚠️ '가등기' (소유권 이전 담보/예약)
  • 내용: 나중에 집주인이 바뀔 수 있다는 예약입니다.
  • 위험성: 내가 전입신고를 해도 나중에 가등기권자가 본등기를 치면 내 임차권은 순식간에 사라집니다. **"가등기 말소 전에는 절대 계약 불가"**입니다.
• ⚠️ '가압류' 또는 '압류'
  • 내용: 집주인이 빚을 못 갚아 채권자가 집을 묶어둔 상태입니다.
  • 위험성: 경매로 넘어갈 확률이 매우 높으며, 내 보증금을 돌려받기 매우 어렵습니다.
• ⚠️ '신탁' (신탁등기)
  • 내용: 집의 소유권이 '신탁회사'로 넘어가 있는 상태입니다.
  • 위험성: 집주인은 실소유자가 아닙니다. 신탁회사의 **'동의서'**가 없으면 그 계약은 무효이며, 보증금 보호를 전혀 받을 수 없습니다.

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2. [을구] 빚(저당권)에 대한 위험 신호

을구는 이 집을 담보로 은행에서 얼마를 빌렸는지를 보여줍니다.

• ⚠️ '근저당권 설정' (대출)
  • 계산법: **[근저당권 채권최고액 + 내 전세금] > 집값의 70~80%**라면 소위 말하는 '깡통전세'입니다.
  • 팁: 2026년 현재 부동산 가격 변동이 심하므로, 가급적 대출이 아예 없는 집을 우선순위로 두세요.
• ⚠️ '임차권등기명령'
  • 내용: 이전 세입자가 보증금을 못 받아서 법적으로 낙인을 찍고 나간 흔적입니다.
  • 위험성: 집주인이 돈 돌려줄 능력이 없다는 결정적 증거입니다. 이런 집은 다음 세입자(나)의 보증금으로 돌려막기할 확률이 100%입니다.

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3. 등기부등본 확인 시 '3단 체크' 필수

1. 계약 당일: 중개사가 뽑아준 서류 확인
2. 잔금 당일: 입금 직전 본인이 직접 대법원 인터넷등기소에서 재발급 (그 사이 대출을 받을 수 있음)
3. 확정일자 직후: 전입신고 완료 후 이튿날 다시 확인 (익일 0시 효력 발생 빈틈 노림 방지)

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📊 요약: 이 문구 보이면 즉시 중단하세요!

위치	주의 문구	위험도	결론
갑구	가등기, 가압류, 신탁	★★★★★	계약 절대 금지
을구	임차권등기명령	★★★★★	집주인 신용 불량
을구	과도한 근저당 설정	★★★★☆	깡통전세 위험